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    海南省人大法制委員會關于公布《海南經濟特區物業管理條例(修訂草案)》征求意見的通知

    作者 :編輯 :法制工作委員會來源 :海南省人大法制委員會發布時間 :2020年09月30日

      

      海南省人大法制委員會

      關于公布《海南經濟特區物業管理條例(修訂草案)》征求意見的通知

        為充分發揚民主,調動公民有序參與地方立法的積極性,經研究決定,將《海南經濟特區物業管理條例(修訂草案)》通過海南人大網(http://www.blakehan.com)全文向社會公布,廣泛征求社會各方面意見,以便進一步修改。歡迎社會各界對該法規修訂草案提出意見和建議。單位和個人的意見建議可以直接通過網絡提出,也可以書面形式寄送省人大常委會法制工作委員會。截止時間:2020年10月20日。郵編:570203,地址:海口市美蘭區國興大道69號海南廣場,電子郵箱:srdgzbac@163.com

      

      

      海南省人大法制委員會

                                            2020年9月30日

      

      關于《海南經濟特區物業管理條例(修訂草案)》的說明

      

      

      《條例(修訂草案)》共計七章九十條,包括總則、物業管理區域、業主和業主組織、物業管理服務、物業的使用與維護、法律責任和附則。

      一、關于物業管理區域的劃分原則與備案

      物業管理區域的劃分關系到物業管理與業主自治的范圍與界線,是物業管理的基礎。因物業管理區域劃分不清導致的群體性糾紛事件時有發生,政府和法院耗費了大量的人力物力解決糾紛。《條例(修訂草案)》第七條明確了物業管理區域的劃分原則,第八條創立了物業管理區域備案制度,從而在根本上化解了物業管理區域糾紛。

      二、降低業主大會成立條件,放寬業主大會表決形式

      1.降低首次業主大會成立的門檻。

      首次業主大會成立難一直是物業管理的難題,其中籌備程序不清晰、成立條件高、手續繁瑣是業主大會成立難的重要原因,《條例(修訂草案)》第十六條規定降低了業主大會成立條件,明確了成立程序,有利于推動首次業主大會的成立。

      2.明確規定建設單位和物業服務企業應當提供業主大會籌備資料。

      業主大會籌備材料缺乏是業主大會成立的難點之一,為了保障首次業主大會籌備組的籌備工作順利進行。促成業主大會盡快成立,《條例(修訂草案)》第十七條明確規定,建設單位和物業服務人應當報送籌備材料。

      3.放寬了業主大會的表決方式。

      我省屬于候鳥型城市,小區入住率低,傳統的表決方式限制了業主對小區的自治管理,為解決這一難題,《條例(修訂草案)》第十五條明確規定,允許采用電子數據交換的方式征求業主意見。

      三、規范業主委員會的運行,加強對業主委員會的監管

      為了切實規范業主委員會的運行并加強對業委會的監管,《條例(修訂草案)》增加以下幾項措施:

      1.規定業主委員會應當建立財務制度。《條例(修訂草案)》第二十九條規定,業主委員會應當建立財務管理制度,相關收益和費用應當建賬、入賬,業主對財務收支情況有異議的,可以要求查詢有關財務賬簿。

      2.規定業主委員會委員的禁止行為。《條例(修訂草案)》第三十一條通過列舉方式規定業主委員會委員的禁止行為,同時還對業主委員會委員違法行為規定了法律責任。

      3.明確業主委員會換屆選舉的程序。為了保障業主委員會期限屆滿后的順利換屆,《條例(修訂草案)》第三十五條明確規定,業主委員會任期屆滿前六個月,應當進行換屆選舉。業主委員會任期屆滿逾期未進行換屆選舉的,當地政府物業管理部門應當成立由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表、業主代表等組成的換屆小組。由換屆小組召集業主大會會議,重新選舉業主委員會。

      4.規定對業主委員會違法行為追究相關責任委員個人法律責任制度。業主委員會沒有獨立的財產,不具備承擔法律責任的能力。為了加強對業主委員會的監管,《條例(修訂草案)》第七十一條明確規定,業主委員會違反本條例的相關違法行為的,對相關責任委員進行罰款。

      四、加強對物業服務人的監管

      2017年,國務院取消了物業服務企業的資質,如何對物業服務人進行監管是主管部門急需解決的難題,《條例(修訂草案)》從以下幾方面作出規定:

      1.明確物業服務人應當公示事項,方便業主監督。

      為保障業主對小區物業管理情況的知情權,監督物業服務人的日常管理,《條例(修訂草案)》第四十七條明確規定,物業服務企業應當在物業管理區域內顯著的位置將所列信息予以長期公示。

      2.明確物業服務人的法定義務。

      《條例(修訂草案)》第四十八條以列舉的方式明確規定了物業服務企業的法定義務,包括依法保護業主的人身、財產安全、配合做好疫情防控等。

      3.規范物業服務人的退出。

      目前,因物業服務人退出產生的物業群體性糾紛經常發生,嚴重影響業主正常生活。為了規范物業服務市場秩序,維護各方主體的合法權益,《條例(修訂草案)》第五十三條、第五十四條規定了物業服務人退出的程序。

      五、建立物業服務費用調整機制

      物業服務費用調整一直是物業管理投訴的難點,一方面物業服務人認為,物業服務費用一經確定,很難調整,物業服務企業難以為繼;另一方面業主認為物業服務人未經業主同意,擅自增加物業服務費違法。為了解決這一問題,《條例(修訂草案)》第五十條明確規定了物業服務費用調整程序,包括業主依法表決和公示等。

      六、關于共用部位和共用設施設備的水電費用分攤

      我省大多數小區的共用部位和共用設施設備未安裝獨立計量水電表,因此小區水電費用分攤不清晰,容易產生糾紛。為了解決這一問題,《條例(修訂草案)》第五十一條明確規定,水電費用分攤可以納入物業服務費統一收取,也可以由業主根據實際消費分攤,具體由業主和物業服務人協商確定。

      七、關于小區充電設施的建設

      為了解決目前住宅小區充電設施不足或缺失的問題,《條例(修訂草案)》第六十三條針對新建物業和已建成物業分別作出規定:一是規定新建物業應當按照國家和本省地方標準配建停車位充電設施;二是已建成物業應當按照標準和技術規范要求逐步改造建設停車位充電設施,同時明確,物業服務人、業主委員會應當支持、配合充電設施建設,不得阻撓充電設施合法建設活動。

      八、關于供水供電等專業經營設施設備的建設與移交

      在物業管理糾紛中,因未實現供水供電抄表到戶而導致的糾紛占比較大,在未實現抄表到戶情況下,業主需承擔供水供電設施設備維修、養護、二次損耗等費用,物業服務人又經常以停水停電為手段解決與業主的各類爭議,從而引發大量糾紛。目前我省大多數小區供水供電專營單位未實行抄表到戶。《條例(修訂草案)》第六十四條明確規定,經竣工驗收合格后的供水、供電專業經營設施設備要移交專業經營單位進行更新、改造、維護和管理。同時,為了解決專業經營設施設備的產權問題,該條還明確規定,業主共同決定,可以將供水、供電等專業經營設施設備產權移交專業經營單位。

      九、關于住宅專項維修資金

      住宅專項維修資金管理是物業管理的重點和難點問題。目前存在交存難、續籌難、管理難、使用難、增值難等諸多問題。《條例(修訂草案)》從以下幾個方面進行規范:

      1.規定建設單位應當交存住宅專項維修資金。

      由于建設單位自持的或者不出售的房屋不需要交存專項維修資金,因此大部分小區都存在住宅專項維修資金繳存不足的問題。為了解決這一問題,《條例(修訂草案)》第六十八條明確規定,在辦理不動產首次登記時尚未出售的物業,由建設單位一次性交存首期住宅專項維修資金,并在出售時向業主收取。

      2.規定住宅專項維修資金可以投保財產保險。

      《條例(修訂草案)》第六十八條明確規定,住宅專項維修資金可以用于投保物業共有部分的專項財產保險。

      3.明確住宅專項維修資金緊急使用的具體情形。

      《條例(修訂草案)》第六十九條規定了可以緊急使用住宅專項維修資金的七種情況,包括電梯故障、消防設施損壞、屋面外墻滲漏、供水供電設施損壞、樓房外立面脫落、排水設施損壞等嚴重影響業主生活或危及人身財產安全的情形。

      

      

      海南經濟特區物業管理條例(修訂草案)

      

      第一章  總  則

      第一條  為了規范物業管理活動,維護業主、物業使用人、物業服務人等的合法權益,營造文明和諧的生活和工作環境,根據《中華人民共和國民法典》和國務院《物業管理條例》等法律、法規,結合本經濟特區實際,制定本條例。

      第二條  本經濟特區內住宅區物業與非住宅區物業管理及相關監督管理活動適用本條例。在本省經濟特區以外其他區域的物業管理,參照本條例執行。

      本條例所稱物業管理,是指業主通過自行管理、委托物業服務人的方式,對物業管理區域內的建筑物及其附屬設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護環境衛生和相關秩序的活動。

      物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

      第三條  物業管理應當遵循業主自治、專業服務、平等自愿、社區治理、政府監管相結合的原則。

      第四條  鼓勵在業主大會、業主委員會和物業服務人中依照中國共產黨章程的規定,設立中國共產黨的基層組織,發揮黨建引領作用。

      第五條  省和市、縣、自治縣人民政府應當加強對物業管理工作的領導,將物業管理納入社區治理體系,建立和完善專業化、標準化、市場化、信息化的物業管理機制,建立物業管理聯席會議制度,協調處理物業管理的重大問題。

      縣級以上人民政府物業管理主管部門對本行政區域內的物業管理活動進行管理、監督和指導。 

      縣級以上人民政府發展和改革、自然資源和規劃、生態環境、財政、公安、應急管理、市場監督管理、綜合執法等相關部門按照各自職責,共同做好物業管理有關工作。

      街道辦事處、鄉鎮人民政府應當根據本條例規定和市、縣、自治縣人民政府決定負責轄區內物業管理活動的指導、協助和有關監督工作。

      居(村)民委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好物業管理相關工作。

      市、縣、自治縣人民政府應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府配備專(兼)職物業管理工作人員。

      第六條  物業管理行業組織應當制定行業規范,推進行業標準化建設,建立和完善物業服務人、業主委員會及其從業人員自律制度,協助物業管理主管部門做好物業服務人、業主委員會及從業人員信用信息管理,維護市場秩序和公平競爭,促進行業健康發展。

      第二章  物業管理區域

      第七條  物業管理區域的劃分應當考慮物業的規劃用地范圍、土地使用權屬范圍、自然界限、共用設施設備、建筑物規模、社區布局等因素確定。

      已交付使用物業,按照已形成的物業管理區域劃定,不再重新調整,但業主共同決定分割或者合并物業管理區域的除外。

      第八條  新建物業的建設單位應當在申領商品房預售許可或者現房銷售備案前,將劃定的物業管理區域向所在地的縣級人民政府物業管理主管部門申請備案,備案機關經審查認為建設單位劃定物業管理區域不符合本條例第七條規定的,應當書面通知建設單位重新劃定。已備案的物業管理區域應當在商品房買賣合同中明示。

      已交付使用物業,由物業服務人向所在地的縣級人民政府物業管理主管部門申請備案;沒有物業服務人的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府申請備案。

      第九條  物業服務用房包括物業服務人辦公用房和業主委員會辦公用房,應當由建設單位按照下列標準提供:

      (一)物業管理區域物業總建筑面積未超過二十五萬平方米的,按照不少于物業總建筑面積的千分之二提供,并不得少于一百平方米;

      (二)物業管理區域物業總建筑面積超過二十五萬平方米的,二十五萬平方米以內部分,按照該部分面積的千分之二提供;超出部分按照該部分面積的千分之一增加。

      業主委員會辦公用房建筑面積應當不低于二十平方米。

      物業服務用房應當為地面以上能夠獨立使用的房屋,具備水、電、通風、采光等使用功能,沒有配置電梯的物業,所在樓層不得高于四層。

      第十條  物業管理區域的道路屬于業主共有,但屬于城市公共道路的除外。物業管理區域的綠地屬于業主共有,但屬于城市公共綠地或者明示屬于私人所有的除外。物業管理區域的其他公共場所和公共設施,屬于業主共有。

      物業管理區域的以下部分屬于業主共有:

      (一)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設施設備,避難層、架空層、設備層或者設備間等;

      (二)其他不屬于業主專有部分,也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施設備;

      (三)房地產買賣合同約定屬于業主共有的物業;

      (四)法律、法規規定的其他共有部分。

      建設單位申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記時,應當提出共有物業產權登記申請,不動產登記機構應當進行實地查看,并在不動產登記簿上予以記載。

      第十一條  業主大會成立前,利用業主共有部分進行經營的,應當在臨時管理規約中予以明示;業主大會成立后,利用業主共有部分進行經營的,應當經業主大會、相關業主同意。所得收入扣除合理成本后的收益,歸全體業主共有。

      第三章  業主和業主組織

      第一節  業主和業主大會

      第十二條  依法登記取得或者根據中華人民共和國民法典的有關規定取得建筑物專有部分所有權的人,應當認定為業主。

      基于與建設單位之間的商品房買賣等民事法律行為,已經合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為業主。

      業主在物業管理活動中的權利、義務按照法律法規的規定和管理規約、物業服務合同的約定執行,但不得以放棄權利為由不履行義務。

      第十三條  一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由物業管理區域內全體業主組成。

      物業管理區域業主不足二十人,經全體業主一致同意,不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

      第十四條  下列事項由業主共同決定:

      (一)制定和修改業主大會議事規則和管理規約;

      (二)選舉業主委員會或者更換、罷免業主委員會成員;

      (三)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

      (四)選聘和解聘物業服務人;

      (五)使用住宅專項維修資金;

      (六)籌集住宅專項維修資金;

      (七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

      (八)改變共有部分的用途和利用共有部分進行經營;

      (九)利用共有部分進行經營所得收益的分配與使用;

      (十)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用;

      (十一)申請合并或者分立物業管理區域;

      (十二)法律法規、管理規約或者業主大會確定應由業主共同決定的事項。

      業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

      業主委員會應當就第一款規定的事項向業主大會提出討論方案。業主大會不得授權業主委員會對第一款規定的事項做出決定。

      第十五條  業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。

      書面征求意見是指通過文書、信件、電報、電傳、傳真、電子數據交換以及電子郵件等能夠有形地表現所載內容,并可以隨時調取查用的征求業主意見形式。

      采用書面征求意見形式的,應當將征求意見書送交每一位業主;無法送達的,應當在物業管理區域內公告。

      業主書面意見征集、統計辦法和存檔期限由業主大會決定,存檔期限不得少于五年。

      縣級以上人民政府物業管理主管部門應當逐步建立業主決策信息平臺,供業主、業主委員會和業主大會免費使用。

      第十六條  物業管理區域符合下列情形之一的,可以召開首次業主大會會議,選舉業主委員會:

      (一)房屋已出售且交付業主的專有部分面積達到建筑物總面積二分之一以上;

      (二)首套物業出售并交付使用滿兩年。

      符合前款規定成立業主大會條件的,建設單位或者十人以上業主可以書面聯名向所在地人民政府物業管理主管部門申請成立首次業主大會會議籌備組,物業管理主管部門自收到申請后三十日內,應當組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

      第十七條  物業管理主管部門應當自收到成立首次業主大會書面申請后五日內通知建設單位或者物業服務人報送物業出售和物業交付資料、物業測繪文件、已籌集的住宅專項維修資金清冊等材料,指導成立首次業主大會會議籌備組。

      建設單位或者物業服務人應當自收到物業管理主管部門通知后十日內報送材料,協助成立籌備組,并在物業管理區域內為籌備組和業主大會的活動提供相應的人力、場地支持。

      經籌備組申請,房屋交易管理機構或者不動產登記機構應當及時提供房屋面積、門牌號碼、業主姓名和聯系方式等信息。

      第十八條  首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成。

      籌備組成員人數應當為單數,具體人數由街道辦事處、鄉鎮人民政府根據物業管理區域具體情況確定。其中業主代表應當不少于會議籌備組人數的二分之一。籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。建設單位拒絕派員參加籌備組,不影響籌備組的成立。

      籌備組應當自成立之日起七日內,在物業管理區域內的顯著位置進行公示。

      第十九條  籌備組應當完成下列籌備工作,并于首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內的顯著位置向業主公告:

      (一)確認并公示業主名單、人數和所擁有的專有部分面積以及在業主大會會議上的投票權數;

      (二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式、內容和會議表決規則;

      (三)擬訂管理規約草案和業主大會議事規則草案;

      (四)確定首屆業主委員會委員候選人產生辦法和名單;

      (五)制定首屆業主委員會選舉辦法;

      (六)其他籌備工作。

      第二十條  籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議;逾期不能召開的,可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府申請延長籌備期限一次,經街道辦事處、鄉鎮人民政府同意,可以延長期限,但延長時間不得超過九十日。

      籌備組在規定期限內不能組織召開首次業主大會會議的,自行解散。

      籌備組應當自業主委員會選舉產生之日起十日內,向業主委員會移交籌備期間的全部資料后解散。

      第二十一條  首次業主大會會議應當對下列事項進行表決:

      (一)選舉產生業主委員會;

      (二)管理規約草案;

      (三)業主大會議事規則草案;

      (四)需要由業主共同決定的其他事項。

      第二十二條  業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

      業主大會會議召集人應當于會議召開十五日前通知全體業主,并將會議議題、具體內容、時間、地點和形式等予以公示。

      業主大會會議召集人應當在業主大會會議作出決定三日內將決定公示。

      召開住宅小區的業主大會會議,應當提前三個工作日書面告知物業所在地居民委員會。居民委員會可以派員列席會議。

      第二十三條  有下列情形之一的,業主委員會應當召開業主大會臨時會議:

      (一)經百分之二十以上的業主提議的;

      (二)發生重大或者緊急事件需要及時處理的;

      (三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

      第二十四條  業主可以自行投票,也可以委托他人投票,一名受托人不得接受超過三名業主的委托。

      委托投票的,應當提供委托人和受托人的身份證明資料、授權委托書。授權委托書中應當載明委托事項、委托人意見、投票權數和委托人聯系方式。

      第二節  業主委員會

      第二十五條  業主委員會是業主大會的執行機構,履行下列職責:

      (一)召集業主大會會議,向業主大會報告物業管理的實施情況和業主委員會履職情況;

      (二)草擬管理規約和業主大會議事規則的修訂草案;

      (三)草擬業主共有部分的經營收益管理與使用辦法;

      (四)制定檔案和印章管理制度,制作和保管會議記錄等相關文件,并建立相關檔案;

      (五)代表業主與業主大會選聘或者續聘的物業服務人簽訂物業服務合同;

      (六)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務人履行物業服務合同;

      (七)組織住宅專項維修資金的籌集,監督住宅專項維修資金的使用;

      (八)監督業主和物業使用人遵守法律法規和管理規約;

      (九)法律法規和業主大會賦予的其他職責。

      前款所稱物業使用人,是指物業的承租人以及業主之外的其他實際使用物業的人。

      第二十六條  業主委員會由五人以上單數組成,具體人數根據本物業管理區域的實際情況確定。

      業主委員會委員由業主大會從業主中選舉產生,每屆任期三至五年,可以連選連任,委員任期與業主委員會任期相同,具體任期由業主大會議事規則規定。

      業主委員會設主任一名,在業主委員會委員中推選產生,也可以由得票最高委員擔任。

      第二十七條  業主委員會委員應當為本物業管理區域的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表,并符合下列條件:

      (一)具有完全民事行為能力;

      (二)熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力;

      (三)遵守管理規約和業主大會議事規則;

      (四)本人、配偶及其近親屬與物業服務人無直接的利益關系;

      (五)書面承諾及時、全面履行工作職責;

      (六)法律法規規定的其他條件。

      第二十八條  依法成立的業主委員會,以其選舉產生之日為成立日期。

      業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,持下列材料向所在地人民政府物業管理主管部門辦理業主大會備案:

      (一)業主委員會成員名單及相關資料;

      (二)業主大會會議表決結果及決議;

      (三)管理規約、業主大會議事規則;

      (四)業主大會決議的其他事項。

      符合備案條件的,所在地人民政府物業管理主管部門應當自收到備案資料之日起五日內出具備案證明。業主大會取得備案證明后,由業主委員會依法申請刻制業主大會、業主委員會印章。業主委員會應當對所提供材料的真實性、合法性負責。

      前款所列備案事項發生變化的,業主委員會應當在三十日內辦理備案變更手續。

      第二十九條  業主委員會應當建立財務管理制度,實行收支兩條線。業主共有部分經營收益、業主大會和業主委員會工作經費等應當建賬、入賬,并妥善保管原始憑證及形成的會計資料。

      業主委員會應當定期公示業主共有部分經營收益、業主大會和業主委員會工作經費等的收支情況。業主有異議的,可以要求查詢有關財務賬簿。

      第三十條  業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔,經費的籌集、管理和使用由業主大會決定。

      業主大會決定對業主委員會主任任期和離任實行經濟責任審計的,審計費用從業主共有部分經營收益中列支。

      第三十一條  業主委員會委員不得有下列行為:

      (一)拒不執行業主大會決定;

      (二)弄虛作假,隱瞞事實真相,轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業管理有關的文件、資料或者擅自使用業主大會、業主委員會印章;

      (三)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權與物業服務人簽訂物業服務合同;

      (四)侵占、挪用業主共有部分收益,擅自將業主共有部分收益借貸給他人或者以業主大會財產為他人提供擔保;

      (五)收受、索取物業服務人或者與其履行職務有利害關系的單位或者個人提供的財物、減免收費等利益;

      (六)向本物業管理區域提供服務的物業服務人銷售商品、承攬業務,獲取其他不正當利益;

      (七)違反法律法規規定或者侵害業主合法權益的其他行為。

      第三十二條  業主委員會委員有下列情形之一的,其委員職務自行終止:

      (一)因物業所有權轉讓、贈與、滅失等原因不再是業主的;

      (二)因疾病或者其他原因喪失履職能力的;

      (三)以書面形式提出辭職,業主大會或者業主委員會接受的;

      (四)被判處刑罰或者被強制隔離戒毒的;

      (五)法律法規、業主大會議事規則及管理規約規定的其他情形。

      業主委員會委員職務終止的,業主委員會應當在物業管理區域內的顯著位置公告,并可以接受業主查詢。

      第三十三條  業主委員會委員有下列情形之一的,經業主委員會三分之一以上委員或者二十名以上業主提議,可以召開業主大會會議決定是否罷免其委員職務:

      (一)拒不履行業主義務且拒不改正的;

      (二)不履行委員職責的;

      (三)存在本條例第三十一條所列禁止行為且受到行政處罰的;

      (四)其他不宜擔任業主委員會委員的情形。

      業主委員會委員職務被罷免的,業主委員會應當在物業管理區域內的顯著位置公告,并可接受業主查詢。

      第三十四條  業主委員會委員出缺,可以召開業主大會進行補選。補選的業主委員會委員的任期到本屆業主委員會任期屆滿時止。

      第三十五條  業主委員會任期屆滿前六個月,應當在書面報告所在地人民政府物業管理主管部門后,組織召開業主大會會議,進行換屆選舉。業主委員會在規定時間內不報告,也不組織換屆選舉的,所在地人民政府物業管理主管部門應當責令其限期組織換屆選舉,并通告全體業主。

      業主委員會逾期未組織換屆選舉的,所在地人民政府物業管理主管部門應當成立由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表、業主代表、居民委員會代表組成的業主委員會換屆小組。由換屆小組召集業主大會會議,重新選舉業主委員會。

      第三十六條  業主委員會應當在任期屆滿后三日內,移交有關業主大會、業主委員會的財物、文件資料、印章等。已經完成換屆選舉的,應當移交給新一屆業主委員會;未完成換屆選舉的,移交給換屆小組或者所在地人民政府物業管理主管部門代管。

      第三十七條  業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。

      業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的,所在地人民政府物業管理主管部門應當責令限期改正,逾期不改正的,撤銷其決定,并通告全體業主。

      業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求所在地人民政府物業管理主管部門依法處理或者向人民法院提起訴訟。

      第三十八條  市、縣、自治縣人民政府可以根據實際需要,決定由街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會履行本章第十六條、第十七條、第二十八條、第三十五條、第三十六條和第三十七條規定的職責。

      第四章  物業管理服務

      第三十九條  建設單位選聘前期物業服務人的,應當通過省人民政府公共資源交易平臺采用招投標方式選聘。其中,物業管理區域總建筑面積在三萬平方米以上的,應當采用公開招標方式;總建筑面積在三萬平方米以下的,可以采用邀請招標方式。

      投標人少于三個的,經物業所在地市、縣、自治縣人民政府物業管理主管部門批準,可以采用協議方式選聘前期物業服務人。

      省人民政府物業管理主管部門應當結合實際,制定物業管理評標專家標準,確定評標專家名單,并納入省人民政府公共資源交易平臺專家庫管理。

      第四十條  建設單位選聘前期物業服務人,應當簽訂前期物業服務合同。前期物業服務合同期限由建設單位和物業服務人約定,最長期限不超過三年。但是,期限未滿,業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。

      第四十一條  新建物業交付使用前,建設單位和物業服務人應當按照國家有關規定和前期物業服務合同約定,共同對物業共有部分進行承接查驗;未經承接查驗的,不得交付使用。

      承接查驗時,建設單位應當邀請業主代表和街道辦事處、鄉鎮人民政府參加,必要時可以聘請相關專業服務機構協助進行。

      建設單位和物業服務人未經承接查驗交付使用物業的,應當共同承擔物業共有部分的維修養護費用和因物業共有部分缺陷給業主造成損害的賠償責任。

      第四十二條  現場查驗二十日前,建設單位應當向物業服務人移交下列資料:

      (一)物業建設項目的各項批準文件;

      (二)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

      (三)各類建筑物、場地、共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料;

      (四)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

      (五)承接查驗所必需的其他資料。

      未能全部移交前款所列資料的,建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

      第四十三條  物業服務人應當自新建物業交接之日起三十日內,持下列文件向所在地的區、縣(市)、自治縣人民政府物業管理主管部門辦理備案:

      (一)前期物業服務合同;

      (二)臨時管理規約;

      (三)物業承接查驗協議;

      (四)建設單位按照本條例第四十二條移交的資料;

      (五)物業承接查驗記錄;

      (六)交接記錄;

      (七)其他與物業管理所必需的文件。

      物業服務人應當自備案之日起十五日內將備案情況在物業管理區域內的顯著位置公告。

      業主、業主委員會、物業服務人可以到物業管理主管部門復印、查閱相關資料,物業管理主管部門應當為其提供服務。

      第四十四條  一個物業管理區域應當由一個物業服務人提供物業服務。

      同一物業管理區域內分期開發的物業,前期建成部分已確定物業服務人的,后期建成部分應當由同一物業服務人提供物業服務。

      第四十五條  業主大會成立后,由業主大會決定續聘或者選聘物業服務人。決定續聘的,由業主委員會與原物業服務人簽訂物業服務合同;決定選聘的,由業主委員會擬定選聘方案,經業主大會表決通過后實施。選聘方案應當包括選聘的方式和物業服務內容、服務質量標準、服務收費、合同期限等內容。

      除業主大會決定采用協議方式的以外,應當采用招投標方式選聘物業服務人。

      第四十六條  物業服務合同應當包括下列內容:

      (一)物業的基本情況;

      (二)聘用方和受聘方的權利義務;

      (三)物業服務項目和服務標準要求;

      (四)物業服務費的收取標準、收取辦法和計費方式;

      (五)業主共有部分的清單;

      (六)物業的維修養護要求;

      (七)合同的期限、變更和解除;

      (八)合同終止時物業資料、財物的移交方式;

      (九)違約責任及解決糾紛的途徑;

      (十)住宅專項維修資金的管理使用;

      (十一)物業服務用房;

      (十二)雙方當事人約定的其他事項。

      物業服務合同內容約定不明確的,參照物業所在地人民政府物業管理主管部門發布的物業服務標準執行。

      委托物業服務人提供物業服務合同約定以外服務事項的,應當另行訂立合同,支付費用。

      物業服務人應當自物業服務合同生效之日起三十日內,報物業所在地人民政府物業管理主管部門備案,并在物業管理區域內的顯著位置公告。

      第四十七條  物業服務人應當在物業管理區域內的顯著位置將下列信息予以公示,并向業主大會、業主委員會報告:

      (一)物業服務人的營業執照、項目負責人的基本情況、聯系方式、物業服務投訴電話;

      (二)物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;

      (三)電梯、消防、監控等專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式、維保方案和應急處置方案等;

      (四)共用設施設備和相關場地用水、用電的費用分攤和公共收益收支情況;

      (五)車位(車庫)的出售和使用情況,其中,車位(車庫)的使用情況應當按月予以公示,公示內容包括可以使用車位(車庫)的總數,車位(車庫)使用信息等;

      (六)住宅專項維修資金使用情況;

      (七)房屋裝飾裝修及使用過程中的結構變動等安全注意事項;

      (八)物業管理、自然資源和規劃、生態環境、公安、應急管理、市場監督管理、綜合執法等行政管理部門的投訴舉報電話;

      (九)法律法規和規章規定的其他應當公示的信息。

      業主有權查詢公示內容,業主對公示內容有異議的,物業服務人應當予以答復。

      第四十八條  物業服務人在物業服務活動中應當履行下列義務:

      (一)按照物業服務合同和法律法規規定提供物業服務;

      (二)定期對物業共有部分進行養護,按照物業服務合同約定組織維修;

      (三)做好物業維修、養護、更新及其費用收支記錄,妥善保管物業檔案資料和有關財務賬冊;

      (四)建立健全物業管理區域安全防范制度和制訂安全防范應急預案,保障安防監控設施正常運轉,落實安防人員、安防設施及安全保障措施,防范從建筑物中拋擲物品等情況發生,保護業主的人身、財產安全;

      (五)維護物業管理區域環境衛生,引導業主進行垃圾分類處理

      (六)建立和完善物業服務工作應急預案,及時處理物業服務中的突發事件及其他日常糾紛;

      (七)聽取業主委員會、業主、物業使用人的意見,改進和完善物業服務;

      (八)配合人民政府和居(村)民委員會做好物業管理區域公共衛生、疫情防控等工作;

      (九)法律法規規定和物業服務合同約定的其他義務。

      第四十九條  物業服務收費應當按照國家和省有關規定分別實行政府指導價和市場調節價。

      保障性住房物業服務收費實行政府指導價,由物業所在地市縣人民政府結合當地社會和經濟發展實際,充分考慮保障對象的經濟承受能力,合理制定具體收費標準。

      其他物業的物業服務收費實行市場調節價的,應當遵循合理、公開以及質價相符的原則,由建設單位或者業主大會與物業服務人參考物業服務標準、服務規范及其信用評價情況,根據服務內容和水平、人力成本、物價成本等因素在物業服務合同中約定。

      第五十條  物業服務人不得在物業服務履行期限內擅自調整物業服務收費標準。確需調整的,物業服務人應當與業主委員會協商,并經業主大會同意;沒有成立業主大會的,物業服務人擬調整收費標準,應當在物業管理區域內按幢公示擬調價方案、擬調價理由、成本變動情況等相關資料,由業主依法表決同意后實施。

      物業服務人不得強制或者變相強制收費,不得擅自提高收費標準,增加收費項目,重復收取費用,擴大收費范圍。

      物業服務人調整保障性住房物業服務收費的,應當及時向所在地價格主管部門備案。

      第五十一條  業主共有部分應當安裝獨立的水、電等計量器具。共有部分使用的水電費用,可以納入物業服務費統一收取,也可以由業主根據實際消費分攤,具體由業主和物業服務人協商確定。

      第五十二條  有下列情形之一的,物業服務費用由建設單位全額交納:

      (一)已竣工但尚未出售的;

      (二)已竣工但尚未交付給物業買受人的物業;

      (三)已經依法交付業主,但建設單位經物業服務人同意,在出售物業時向業主承諾贈送的物業服務費用。

      第五十三條  物業服務人應當在物業服務合同解除、終止或者延續服務情形終止后十日內,辦理以下移交手續,并退出物業管理區域:

      (一)移交業主共有的物業服務用房、物業管理設施設備用房、經營用房、場地和其他財物;

      (二)物業承接查驗檔案;

      (三)移交提供服務期間用業主共有資金購置的屬于業主共有的財產;

      (四)移交預收的物業服務費用或者結余的物業服務資金、住宅專項維修資金及相關費用;

      (五)移交提供物業服務期間形成的有關業主共有部分大修、更新、改造及維修、運行、保養的有關資料;

      (六)其他應當移交的資金、資料和物品。

      前款規定的財物和資料,成立業主委員會的,應當向業主委員會移交;沒有成立業主委員會或者業主委員會任期屆滿未完成換屆選舉的,交所在地人民政府物業管理主管部門接收和代管。

      第五十四條  物業服務合同的權利義務終止后,物業服務人不得以業主欠費等理由拒絕辦理移交手續、退出物業管理區域。物業服務人拒絕移交、退出的,業主有權拒付物業服務合同權利義務終止后的物業服務費。物業服務人應當負責維持退出前物業管理區域的正常秩序。

      物業服務人違反前款規定,給業主造成損失的,應當賠償損失。

      第五十五條  物業管理區域可以在居民委員會的指導和監督下由業主自行管理。市、縣、自治縣人民政府可以根據實際情況制定業主自行管理辦法。

      業主大會決定自行管理的,應當按照監督和管理分離的原則,制定自行管理方案,對以下事項作出明確規定:

      (一)自行管理的執行機構;

      (二)自行管理的內容、標準等;

      (三)聘請專業服務機構的方案;

      (四)物業服務費、住宅專項維修資金的管理和使用;

      (五)其他有關自行管理的內容。

      電梯、消防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備管理,應當委托專業機構進行維修和養護。

      第五十六條  未實行物業管理的老舊住宅小區由全體業主共同承擔管理責任。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導和協助業主成立業主大會,實行物業管理。無法實行物業管理的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織基本保潔、電梯運行和維護等服務,費用由全體業主共同承擔。

      第五章 物業的使用與維護

      第五十七條  業主轉讓或者出租房屋時,應當將物業管理方面的約定告知受讓人或者承租人,并自合同簽訂之日起十五日內將轉讓或者出租的情況告知物業服務人和業主委員會。

      第五十八條  業主裝飾裝修房屋,應當遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的法律法規和管理規約的規定,并告知物業服務人和業主委員會。物業服務人應當書面告知業主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項,并對房屋裝飾裝修施工進行現場監督。

      業主違反法律法規或者管理規約規定的,物業服務人應當及時督促其改正;仍不改正的,物業服務人有權禁止裝飾裝修施工人員和施工材料進入物業管理區域,并報告有關主管部門,有關主管部門應當及時處理。

      業主進行裝飾裝修影響到相鄰業主正常生活的,相鄰業主有權勸止,也可以請求物業服務人或者業主委員會協調處理。物業服務人或者業主委員會應當在接到請求后二十四小時內協調處理。

      第五十九條  建設單位出售附贈物業管理區域內車位(車庫)的,應當在出售、附贈前依法辦理物權登記。

      第六十條  物業管理區域內的車位(車庫),應當首先滿足業主、物業使用人的需要。

      車位(車庫)數量等于或少于物業管理區域的房屋套數時,每套房屋只能配套購買、受贈一個車位(車庫)。

      空余車位(車庫)可以臨時出租給業主、物業使用人以外的單位或者個人,但業主、物業使用人有需要的,應當隨時收回。

      建設單位應當公開物業管理區域內尚未出售、附贈或者租賃的車位(車庫),業主要求承租的,建設單位不得拒絕。

      建設單位或者業主不得將車位(車庫)出售或者轉讓給本物業管理區域業主以外的其他人。本物業管理區域業主以外的其他人購買車位(車庫)的,不動產登記部門不得辦理登記、過戶手續。

      第六十一條  物業服務人應當采取措施,對進入住宅物業管理區域的車輛進行嚴格管理。

      進入物業管理區域內車輛,應當在停車場所有序停放,不得占用消防通道,不得影響其他車輛和行人的正常通行。

      工程車輛、大中型客貨車輛不得進入住宅物業管理區域內停放。但工程車輛因本物業管理區域建設、設施設備維修確需停放的除外。

      物業管理區域內發生交通事故報警的,公安機關交通管理部門應當受理。

      對依照本條規定不得進入住宅物業管理區域內停放的車輛或者停放車輛影響其他車輛和行人正常通行的,物業服務人應當予以阻止,或者責令離開。

      第六十二條  業主、物業使用人、物業服務人、其他單位和個人不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地,損害業主的共同利益。

      因維修物業或者公共利益需要,確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會和物業服務人的同意。其中物業服務人確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會的同意。

      臨時占用、挖掘道路、場地的,應當在約定期限內恢復原狀。

      第六十三條  新建物業應當按照國家和本省地方標準配建停車位充電設施,與主體工程同步設計、施工、驗收。

      已建成物業應當按照標準和技術規范要求逐步改造建設停車位充電設施。物業服務人、業主委員會應當支持充電設施建設,配合施工單位等開展現場勘查、用電安裝、施工建設等工作,不得阻撓充電設施合法建設活動。

      第六十四條  新建物業的供水、供電等終端用戶入戶端口以前的專業經營設施設備,建設單位應當按照國家和本省技術標準規范和設計方案的要求進行建設。建設項目竣工驗收合格后,由建設單位將專業經營設施設備移交給專業經營單位進行更新、改造、維護和管理。

      已建成物業的專業經營設施設備尚未移交專業經營單位管理的,市、縣、自治縣人民政府應當組織業主、物業服務人、專業經營單位采取措施逐步改造。驗收合格的,應當將專業經營設施設備移交給專業經營單位進行更新、改造、維護和管理。

      經業主共同決定,可以將供水、供電等專業經營設施設備產權移交專業經營單位。

      第六十五條  物業管理區域內,供水、供電等專業經營單位應當向最終用戶收取使用費用。委托物業服務人代收代交的,應當簽訂協議,不得強制物業服務人無償代收代交相關費用,不得因物業服務人拒絕代收代交相關費用而停止向最終用戶提供服務。

      物業服務人接受委托代收代交前款費用的,不得向業主收取額外費用;不得以業主未交付物業服務費用等理由拒絕代收代交并擅自停止向業主供水供電。

      第六十六條  物業維修、更新和改造的費用,按照下列規定承擔

      (一)自用部分的所需費用,由擁有該部分的業主自行承擔;

      (二)業主共有部分的維修、更新和改造費用,有約定的,按照約定承擔;沒有約定或者約定不明確的,按照業主專有部分面積所占比例分攤。依照有關規定設立住宅專項維修資金的,從中列支。但物業的共有部分屬于人為損壞的,費用應當由責任人承擔;

      (三)物業保修期內發生的維修費用,由建設單位承擔,不得從住宅專項維修資金中列支;

      (四)供水、供電等專業經營設施設備已移交專業經營單位的,不得從專項維修資金中列支;尚未移交的,應當從專項維修資金中列支;

      (五)根據物業服務合同約定,應當由物業服務人承擔的維修和養護費用,不得從住宅專項維修資金中列支。

      住宅專項維修資金的交存、使用和管理辦法按照國家和本省有關規定執行。

      第六十七條  鼓勵建設單位購買工程質量潛在缺陷保險。在保險期間內,因工程質量潛在缺陷造成物業損壞的,由業主向保險公司提出書面索賠申請,保險公司應當按照法律規定和合同約定履行修復義務。

      第六十八條  住宅物業和住宅小區內的非住宅物業的業主,應當在辦理房屋入住手續前,將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

      在辦理不動產首次登記時尚未出售的物業,由建設單位一次性交存首期住宅專項維修資金,并在出售時向業主收取。不動產登記機構在辦理不動產首次登記時,應當核驗專項維修資金繳存情況。

      住宅專項維修資金業主賬面余額不足首期交付額的百分之三十的,業主應當按照有關規定續籌,續籌資金不低于首期歸集的住宅專項維修資金金額。

      業主拒不續交住宅專項維修資金的,業主委員會可以通過催交、在物業管理區域內的顯著位置公示、訴訟等形式,督促其限期交納。

      住宅專項維修資金屬于業主所有,專項用于保修期滿后業主共有部分的維修、更新和改造。任何單位或個人不得占用或者挪作他用。

      住宅專項維修資金可以用于投保物業共有部分的專項財產保險。

      第六十九條  業主委員會、物業服務人或者相關業主可以向物業所在地市、縣、自治縣人民政府物業管理主管部門提出住宅專項維修資金使用申請。

      物業共有部分存在下列情形之一,可以申請緊急動用專項維修資金:

      (一)電梯故障危及人身安全,無法正常使用嚴重影響業主生活的;

      (二)消防設施設備嚴重損壞的;

      (三)屋面、外墻損壞造成嚴重滲漏的;

      (四)供水水泵損壞或水管爆裂等導致供水中斷,嚴重影響業主生活的;

      (五)樓體外立面存在脫落危險,危及人身財產安全的;

      (六)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,嚴重影響業主生活或危及財產安全的;

      (七)供配電系統中涉及的設施設備發生故障,造成停電或漏電,嚴重影響業主生活或危及人身財產安全的。

      符合第(一)項情形的,應當提交電梯監管部門或電梯檢驗、檢測機構的通知書;符合第(二)項情形的,應當提交消防救援機構的整改通知書;符合第(四)項情形的,應當提交供水部門出具的證明;符合第(七)項情形的,應當提交供電部門出具的證明;符合其他情形的,應當提交屬地街道辦、鄉鎮人民政府出具的現場確認證明。相關部門應當及時向申請人提供。

      申請人應當將使用住宅專項維修資金總額、維修項目及明細賬目、業主分攤情況在物業管理區域內的顯著位置公示。

      第七十條  在老舊小區和電梯更新改造中,業主大會可以采取在管理規約和業主大會議事規則中約定委托表決、集合表決、默認表決、異議表決的方式使用住宅專項維修資金。

      第六章  法律責任

      第七十一條  業主委員會有下列情形之一的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門予以處罰:

      (一)違反本條例第二十八條規定,未按時將有關材料報送備案,或者相關事項發生變化未重新報送備案的,責令限期改正,并予以警告;逾期不改正的,對相關責任委員處以一千元以上三千元以下罰款;

      (二)違反本條例第三十六條規定,拒不移交有關業主大會、業主委員會的財物、文件資料、印章等的,責令限期改正,并予以警告;逾期不改正的,對相關責任委員分別處以五千元以上一萬元以下罰款。

      業主委員會超越職權作出決定,或者作出與本物業管理區域物業管理無關決定的,同意作出該決定的業主委員會委員應當承擔相應的法律責任。

      第七十二條  業主委員會委員違反本條例第三十一條禁止行為的規定,由所在地人民政府物業管理主管部門責令限期改正,并予以警告;逾期不改正的,處以兩千元以上五千元以下罰款,有違法所得的,沒收違法所得;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

      第七十三條  建設單位違反本條例第九條規定,不按照規定提供物業服務用房的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令限期三個月內提供;逾期未提供的,責令建設單位按照本物業管理區域物業平均售價和規定的物業管理用房面積支付專款,用于購置、租賃物業管理用房,并處三十萬元以上五十萬元以下罰款。

      第七十四條  建設單位或者物業服務人違反本條例第十七條規定,未按照規定報送有關資料的,責令限期改正;逾期未改正的,處以一萬元以上五萬元以下罰款。

      第七十五條  建設單位、物業服務人違反本條例第四十一條規定,拒不履行承接查驗義務的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令限期改正,并處三萬元以上十萬元以下罰款。

      建設單位違反本條例第四十二條規定,拒不移交承接查驗資料的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令限期改正,并處一萬元以上五萬元以下罰款。

      第七十六條  物業服務人違反本條例規定,有下列行為之一的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處以一萬元以上二萬元以下罰款:

      (一)違反本條例第四十三條規定,未向所在地的區、縣(市)、自治縣人民政府物業管理主管部門辦理備案的;

      (二)違反本條例第四十六條第四款規定,未將生效物業服務合同按時報送備案并在物業管理區域內的顯著位置向業主公告的;

      (三)違反本條例第四十七條第一款第二項規定,未向業主、物業使用人公布物業服務費用的收費項目、收費標準的。

      物業服務人違反本條例第五十條第二款、第六十五條第二款規定及物業服務合同約定,強制或者變相強制收費,擅自提高收費標準,增加收費項目,重復收取費用,擴大收費范圍的,由縣級以上人民政府市場監督管理部門責令限期改正;逾期不改正的,沒收違法所得,并處違法所得一至二倍的罰款。

      第七十七條  物業服務人違反本條例第五十三條、第五十四條規定,拒絕退出物業管理區域、拒絕辦理移交手續的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令其限期退出、移交;逾期仍不退出、移交的,按照逾期天數處以每日五千元罰款;構成治安管理處罰的,由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰法》處罰。

      第七十八條  物業服務人違反本條例第五十八條規定,未書面告知業主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項,且未派人到裝飾裝修現場監督檢查的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門處以一千元以上三千元以下罰款。

      物業服務人發現業主違反房屋裝飾裝修或者管理規約規定,不及時向有關主管部門報告的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門給予警告,可處一千元以上兩千元以下罰款。

      第七十九條  建設單位違反本條例第六十條第三款的規定,不按規定收回業主、物業使用人以外單位、個人臨時租用的車位(車庫)的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令限期改正;逾期拒不改正的,沒收違法所得,并處一萬元以上三萬元以下罰款。

      建設單位違反本條例第六十條第四款的規定,建設單位拒絕業主承租的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令限期改正;逾期拒不改正的,處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

      建設單位、業主違反本條例第六十條第五款的規定,將車位(車庫)出售、轉讓給本物業管理區域業主以外的其他人的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令限期改正;逾期拒不改正的,沒收違法所得,并處違法所得一倍的罰款。

      違反本條例第六十一條第二款的規定,在住宅物業管理區停放車輛占用消防通道或者影響其他車輛和行人正常通行的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門給予警告,或者處以五十元以上五百元以下罰款。

      違反本條例第六十一條第三款的規定,在住宅物業管理區域內停放工程車輛、大中型客貨車輛的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門給予警告,或者處以五百元以上五千元以下罰款。

      物業服務人違反本條例第六十一條第五款規定,不履行車輛管理職責的,縣級以上人民政府物業管理主管部門可予以警告,或者處以一千元以上三萬元以下罰款。

      第八十條  供水、供電等專業經營單位違反本條例第六十四條規定,拒不接收物業管理區域內供水、供電等專業經營設施設備或者拒不承擔維修、養護、更新或者改造等費用的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令改正,并處三十萬元以上一百萬元以下罰款。

      第八十一條  供水、供電等專業經營單位違反本條例第六十五條第一款規定,因物業服務人拒絕代收代交相關費用而停止向最終用戶提供服務的,由物業管理主管部門處以十萬元以上五十萬元以下罰款。

      物業服務人違反本條例第六十五條第二款規定,拒絕代收代交相關費用并擅自向業主停止供水供電的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令限期改正,逾期拒不改正的,處以一萬元以上五萬元以下罰款。

      第八十二條  違反本條例的規定,挪用或者侵占住宅專項維修資金的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令返還被挪用或者侵占的住宅專項維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用金額二倍以下的罰款;構成犯罪的,依法追究相關責任人員的刑事責任。

      第八十三條  業主違反本條例規定和物業服務合同約定,逾期不交納物業服務費用及相關費用的,業主委員會應當督促其限期交納;物業服務人可以追究業主的違約責任。

      第八十四條  對物業管理區域內違反法律法規和管理規約規定的損害他人合法權益的行為,業主委員會、物業服務人有權予以制止,并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到報告后,應當對違法行為依法處理。業主對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。

      第八十五條  業主、物業使用人、業主委員會、建設單位及物業服務人之間因物業管理服務發生糾紛的,可以向鄉鎮人民政府、街道辦事處申請調解,也可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

      當事人對行政處罰不服的,可以依法申請復議或者向人民法院起訴。

      第八十六條  物業管理主管部門或者其他有關行政管理部門及其工作人員違反本條例的規定,未履行相關職責或者在工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、收受賄賂等違法違紀行為的,由其上級機關或者監察機關依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

      第八十七條  違反本條例的行為,本條例未設定處罰但其他法律法規已設定處罰規定的,依照有關法律法規的規定處罰。

      違反本條例的行為,根據國務院相對集中行政處罰權的規定已經確定集中由綜合執法部門處罰的,從其規定。

      第七章 附  則

      第八十八條  省人民政府物業管理主管部門應當結合本經濟特區實際和特色,制定物業管理相關規定以及(臨時)管理規約、管理規約、業主大會議事規則、(前期)物業服務合同、物業服務合同、裝飾裝修承諾書等示范文本。

      第八十九條  本條例中有關專業用語:

      (一)專有部分,是指物業管理區域內的房屋(含整棟建筑物)、車位(車庫)、攤位,以及規劃專屬于特定房屋且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等特定空間。其具有構造上的獨立性,能夠明確區分;具有利用上的獨立性,可以排他使用;能夠登記成為特定業主所有權的客體;

      (二)自用部位,是指業主所購房屋內部,由業主自用的臥室、客廳、廚房、衛生間、陽臺、庭園及室內墻面、天花板、地面等部位;

      (三)自用設施設備,是指業主所購房屋內部,由業主自用的門窗、衛生潔具以及通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線等設施設備;

      (四)共用設施設備,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備,一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

      決定業主投票權數的專有部分面積、建筑物總面積、業主人數和總人數,按照下列方法認定:

      (一)專有部分面積,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算;

      (二)建筑物總面積,按照前項的統計總和計算;

      (三)業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算; 

      (四)總人數,按照前項的統計總和計算。

      第九十條  本條例自  年 月  日起施行。

      

      

      

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